La respuesta a la pregunta es contundente y afirmativa. ¿Para cuándo? Adivinar esto ya es más complejo. Lo que sabemos es que los niveles de precios en el sector inmobiliario americano hoy ya están cerca de los niveles ‘precrisis’. Justo ahora en junio se cumplen 10 años cuando en EE UU se alcanzaron los niveles de precios máximos que posteriormente significaron el punto de inflexión, lo que dio paso al estallido más grande jamás vivido en la historia. Hasta aquel momento los precios se habían incrementado a velocidad crucero durante un largo periodo de casi 30 años.
¿Cómo se podía llegar a esta situación? Son distintas variables que hicieron crecer la burbuja hasta que finalmente estalló. La idea de la vivienda propia para todos se había esfumado; los americanos tuvieron que constatar que no era un sueño real y lo peor de todo es que aquel colapso provocó posiblemente la crisis financiera global más ‘cancerígena’ de todos los tiempos. Los factores que la provocaron no tienen tanta fuerza a día de hoy pero podrían volver a producirse con muy poco que cambie la situación actual.
Por un lado tenemos a los bancos de Wall Street que siempre buscan sacar provecho mediante nuevas fórmulas en ingeniería financiera (en aquel entonces era la ‘titulización’ de todo tipo de activo relacionado al sector inmobiliario como las subprime – MBS). Por otra parte, también ayudó un entorno de tipos bajos (no tan bajo como ahora…) y un demasiado fácil acceso de los particulares a la financiación por parte de los bancos. Por último, la inequívoca convicción del ser humano de que el ladrillo nunca puede bajar en valor (hoy lo contrario está demostrado) y el efecto psicológico del comportamiento de la manada: ‘todos compran, entonces tiene que ser un chollo. Yo también me apunto.’
‘Efecto retraso’
También hay que tener en cuenta que el efecto de un estallido inmobiliario puede tener bastante retraso en los mercados financieros. No fue hasta febrero 2007 que se dieron las primeras caídas en bolsa, cuando en junio 2006 se dieron los primeros signos de debilidad en la demanda inmobiliaria americana.
Los riesgos que hoy se atribuyen a la situación en un mercado inmobiliario americano ya plenamente recuperado tienen que ver con el cada vez mayor endeudamiento de los países (en EE UU igual que en otros estados) y de su capacidad de poder asegurar un futuro sistema de pensiones sostenible; un problema al que se enfrentan todos los países en la actualidad.
Varios estudios sobre esta temática apuntan a que gran parte de la generación de los ‘babyboomer’ sería incapaz de garantizar una renta de jubilación suficientemente alta a través de sus propios ahorros. La demanda en viviendas que actualmente goza de buena salud en Estados Unidos podría, por ende, verse de repente fuertemente amenazada si una parte importante de propietarios se vieran obligados a vender sus viviendas para poder complementar la renta de su jubilación.
Christian Dürr es responsable Área Inversión ETICA Patrimonios EAFI
